Sabemos que uma das principais regras da locação imobiliária é a de que a propriedade deve ser devolvida nas mesmas condições em que foi entregue no início do contrato de locação. Contudo, isso não significa que não possam ser realizadas melhorias em imóveis alugados.
Existem três tipos de benfeitorias que podem ser realizadas: as úteis (tais como troca de piso, instalação de vidros ou grades; são úteis, mas não imprescindíveis); as necessárias (imprescindíveis, tais como falhas no sistema elétrico ou problemas de infiltração); e as voluptuárias (obras de luxo para deixar o imóvel mais confortável, como o rebaixamento de teto, instalação de piscina ou churrasqueira).
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), o locador é legalmente responsável apenas pelas benfeitorias necessárias, já que é obrigação deste entregar e manter o imóvel em plenas condições de moradia.
Já as melhorias úteis e voluptuárias só podem ser realizadas com a autorização antecipada e por escrito do locador. Caso não haja autorização, o proprietário poderá permanecer com a melhoria sem o pagamento de indenização ou até mesmo exigir que a obra seja desfeita ao final do contrato.
